Der Ausgangspunkt: Eine Aufhebungsvereinbarung ist nicht automatisch bindend

Viele Mieter unterschreiben eine Aufhebungs- und Räumungsvereinbarung in dem Glauben, damit unumkehrbar an die Beendigung ihres Mietverhältnisses gebunden zu sein. Das ist ein verständlicher Gedanke – aber nicht ganz korrekt. Das Landgericht Berlin II hat in einem Hinweisbeschluss vom 19. Februar 2025 klargemacht: Unter bestimmten Umständen können Mieter einen solchen Vertrag widerrufen. Das ändert die Spielregeln erheblich – insbesondere für Vermieter, die nicht aufgepasst haben.

Was das Gericht entschieden hat – und was lange übersehen wurde

Der Fall war klar: Eine Mieterin hatte einen Aufhebungsvertrag unterzeichnet, der ihr sogar eine Abfindung von 30.000 Euro einbrachte. Dennoch erhielt sie keine Widerrufsbelehrung – ein Formular also, das sie über ihr Recht, die Vereinbarung rückgängig zu machen, hätte informieren müssen. Sie widerrief den Vertrag später und argumentierte, das Mietverhältnis bestehe noch immer. Das Gericht gab ihr recht. Interessant ist vor allem: Das Berliner Gericht setzte sich damit von seiner eigenen ersten Einschätzung ab. Anfangs war die Gerichtsmeinung, dass nur Verträge mit Geldzahlungen widerrufbar seien. Das war zu eng gedacht. Das Gesetz sieht in § 312 Absatz 4 BGB vor, dass bei Wohnraummietverhältnissen – und das schließt Aufhebungsverträge ausdrücklich ein – ein Widerrufsrecht besteht, unabhängig davon, ob Geld fließt.

Wann genau hat der Mieter Widerrufsrecht?

Das Wichtigste vorweg: Das Widerrufsrecht gilt nicht, wenn die Aufhebungsvereinbarung in den Geschäftsräumen des Vermieters unterzeichnet wurde. In allen anderen Fällen – also bei Verträgen außerhalb dieser Räumlichkeiten oder im Fernabsatz (z. B. per E-Mail) – steht dem Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Der Mieter kann die Vereinbarung dann innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen, üblicherweise 14 Tage. Das funktioniert aber nur, wenn er vorher eine schriftliche Widerrufsbelehrung erhalten hat – sonst verlängert sich die Frist erheblich. Für Aufhebungsverträge, die Sie als Vermieter abschließen möchten, heißt das konkret: Geben Sie dem Mieter die Widerrufsbelehrung aus, und lassen Sie ihn das Muster-Widerrufsformular unterschreiben. Oder schließen Sie den Vertrag in Ihren Geschäftsräumen ab – dann brauchen Sie sich um das Widerrufsrecht keine Gedanken zu machen.

Warum der Gesetzgeber Mietern diesen Schutz gibt

Dahinter steckt eine wichtige Überlegung: Wohnen ist existenziell. Der Gesetzgeber wollte Mieter vor übereilten Entscheidungen schützen – insbesondere auf einem angespannten Wohnungsmarkt wie dem in Nordrhein-Westfalen. Wenn ein Mieter unter Druck schnell eine Wohnung räumt und später bereut, dass er dies getan hat, kann das fatale Folgen haben. Das Widerrufsrecht gibt ihm deshalb einen Puffer: Zeit, die Entscheidung zu überdenken. Das ist besonders wichtig, wenn es um Abfindungen geht oder wenn der Mieter sich in einer schwierigen Verhandlung befunden hat. Das Gesetz schreibt also vor: Der Mieter soll in solchen Momenten nicht überrumpelt werden.

Was Vermieter jetzt beachten müssen

Haben Sie als Vermieter vor, einen Aufhebungsvertrag zu schließen? Dann gilt folgende praktische Regel:

• Option 1: Schließen Sie die Vereinbarung in Ihren Geschäftsräumen ab. Dann brauchen Sie keine Widerrufsbelehrung.
• Option 2: Falls der Vertrag anderswo entsteht, händigen Sie dem Mieter schriftlich eine Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular aus. So vermeiden Sie böse Überraschungen.
• Achtung: Vergessen Sie die Belehrung, kann der Mieter bis zu ein Jahr nach Vertragsabschluss noch widerrufen. Das kann Sie in eine unangenehme Situation bringen, wenn Sie bereits einen neuen Mieter eingearbeitet haben.

Besonders wichtig: Dokumentieren Sie, dass Sie die Widerrufsbelehrung ausgegeben haben. Ein Unterschriftsfeld im Vertrag selbst ist eine gute Idee.

Ein Überblick für die Praxis

Zusammengefasst bedeutet die neue Rechtsprechung: Aufhebungsverträge sind deutlich weniger sicher, als viele Vermieter dachten. Das heißt nicht, dass Sie als Vermieter schlecht dastehen – aber Sie müssen formale Sorgfalt walten lassen. Die Regeln sind übersichtlich und lassen sich leicht einhalten. Machen Sie es richtig, bleibt der Aufhebungsvertrag genauso bindend wie früher. Vergessen Sie die Formalien, kann der Mieter Sie überraschen – möglicherweise lange Zeit später.

Ich helfe Ihnen mit sicheren Verträgen

Als Ihre Hausverwalterin im Kreis Unna begleite ich regelmäßig Vermieter bei Aufhebungsvereinbarungen – und passe auf, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Wenn Sie unsicher sind oder einen Vertrag überprüfen möchten, sprechen Sie mich gerne an.

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