Das Urteil: Gemeinschaft hat Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 24. April 2026 eine wichtige Frage geklärt: Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Balkonsanierung beschließen, obwohl die Teilungserklärung – also die Aufteilungsurkunde – jeden Wohnungseigentümer einzeln für seinen Balkon verantwortlich macht? Die Antwort lautet: Ja, die WEG hat diese Kompetenz. Der V. Zivilsenat begründet dies damit, dass die WEG grundsätzlich für die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich ist – und daran ändert auch eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung nichts Grundlegendes.

Warum die WEG nicht einfach delegieren darf und dann fertig ist

Die WEG kann zwar ihre Erhaltungsverpflichtung auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen – aber sie kann sich damit nicht vollständig entledigen. Der Grund ist einfach: Die WEG trägt insgesamt die Verantwortung für den baulichen Zustand der Anlage. Sie muss auch die Verkehrssicherungspflichten erfüllen – das heißt, die Gemeinschaft muss dafür sorgen, dass niemand durch mangelnde Erhaltung gefährdet wird. Das können Einzelne nicht allein leisten. Deshalb kann die WEG nicht einfach sagen: "Ihr kümmert euch um eure Balkone, wir sind raus." Wenn die Gefahr besteht, dass Betonteile herabfallen oder die Brüstung einstürzt, kann die WEG und muss sie sogar selbst eingreifen.

Wer trägt die Kosten – trotz Gemeinschaftsbeschluss?

Ein wichtiger Punkt: Wenn die WEG beschließt, die Balkonsanierung selbst durchzuführen, endet damit nicht automatisch die Kostenpflicht des einzelnen Wohnungseigentümers. Das BGH-Urteil stellt klar, dass der Balkoninhaber weiterhin die Kosten für seinen Balkon allein tragen muss – so wie es die Teilungserklärung vorsieht. Die WEG führt die Maßnahme zwar durch, aber die Umlage erfolgt auf denjenigen, dessen Sonderausstattung (der Balkon) saniert wird. Für die anderen Wohnungseigentümer entfallen diese Kosten.

Wann muss die WEG tätig werden – und wann kann sie es?

Das Gericht hat auch konkretisiert, wann die WEG verpflichtet ist zu handeln:

• Mehrere Balkone mit Sanierungsbedarf: Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, ist die WEG zum Handeln verpflichtet.
• Ein einzelner Balkon: Ist nur ein Balkon betroffen, muss die WEG tätig werden, wenn es für den Eigentümer unzumutbar ist, die Sanierung selbst zu organisieren – etwa wegen der Art und Komplexität der Schäden.
• Gefahren für andere: Drohen Schäden für sonstiges Eigentum, andere Wohnungseigentümer oder Dritte (z. B. Passanten), muss die WEG zweifelsohne selbst sanieren.

In dem verhandelten Fall drohte die Ablösung und der Absturz von Betonteilen – deshalb war die WEG eindeutig verpflichtet.

Was bedeutet das für Ihre Eigentümerversammlung?

Praktisch heißt das: Wenn in Ihrer WEG mehrere Balkone sanierungsbedürftig sind und die Eigentümerversammlung alle Sanierungsvarianten ablehnt, verstößt das gegen ordnungsmäßige Verwaltung. Das BGH-Urteil hat außerdem die Negativbeschlüsse (also die Ablehnungen) für ungültig erklärt. Das Gericht muss dann die Richtung vorgeben: Die WEG muss sanieren. Allerdings entscheidet die Versammlung noch immer selbst, in welcher Form und mit welcher Variante die Sanierung durchgeführt wird – nicht das Gericht.

Für wen ist dieses Urteil relevant?

Das Urteil betrifft vor allem Wohnungseigentümer und Verwaltungen in älteren Mehrfamilienhäusern, bei denen die Balkone in die einzelnen Wohnungen "aufgeteilt" sind. Wenn es um größere Sanierungen geht – etwa an mehreren Balkonen gleichzeitig – müssen Alleingang und Flickschusterei enden. Die WEG muss koordinieren, planen und handeln können. Das schützt letztlich alle: Die Bewohner der Balkone bekommen fachgerecht sanierte Außenbereiche, die anderen Eigentümer sind vor Haftungsrisiken geschützt, und der Wert der gesamten Immobilie bleibt erhalten.

Sie haben Fragen zu Balkonsanierungen in Ihrer WEG?

Als Ihre Hausverwalterin im Kreis Unna begleite ich solche Prozesse regelmäßig – von der Beschlussfassung bis zur Umsetzung. Sprechen Sie mich an, wenn Sie Klarheit zu Ihren Rechten und Pflichten möchten.

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