Das Urteil und sein Hintergrund

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem aktuellen Urteil vom April 2026 mit der Frage beschäftigt, wie Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage (WEG) ihre Kostenverteilung umgestalten dürfen. Im konkreten Fall ging es um eine Heizungsanlage: Eine Gemeinschaft wollte die bisherige Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) abändern und stattdessen alle Kosten gleichmäßig auf jede Wohnung umlegen. Das Gericht hat diese Umstellung aufgehoben – und damit klare neue Grenzen gezogen.

Die 5%-Grenze bei Erhaltungsmaßnahmen

Das Kernthema: Wie viel teurer darf eine Kostenverteilung für einzelne Eigentümer werden? Im konkreten Fall zahlte ein Eigentümer einer kleineren Wohnung nach bisheriger Verteilung 1.075 Euro. Nach der gleichmäßigen Aufteilung auf 15 Wohnungen hätte er 1.666,67 Euro zahlen sollen – eine Steigerung von 55 Prozent. Der BGH sagt: Das geht nicht. Überraschend ist, dass der Gerichtshof bereits eine Kostenerhöhung von nur etwa 5 Prozent für problematisch hält. Wer also durch die neue Kostenverteilung deutlich mehr zahlen würde, kann dagegen vorgehen. Dies gilt besonders bei Instandhaltungsmaßnahmen wie der Heizung – denn hier gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Nutzen der Maßnahme.

Warum bei Instandhaltung andere Regeln gelten

Der BGH begründet dies so: Größere Wohnungen profitieren von einer neuen Heizung stärker als kleinere – ihr Wert steigt überproportional. Das bedeutet: Wer eine kleine Wohnung besitzt, soll nicht überproportional für Maßnahmen zahlen, die anderen mehr nutzen. Eine Korrelation zwischen Investitionsvolumen und Wohnungsgröße muss bestehen. Deshalb gilt hier die strengere 5%-Grenze statt der früher üblichen 25%-Grenze. Anders ist es bei Kosten, die unabhängig von der Wohnungsgröße anfallen – etwa die Verwaltervergütung. Hier können die Eigentümer weiterhin gleichmäßige Verteilungen beschließen.

Neu: Interessenabwägung statt Willkürverbot

Die Rechtsprechung hat sich verschärft. Bislang galt: Eine Kostenverteilung musste nur "willkürlich" sein, um zu scheitern. Das reicht jetzt nicht mehr aus. Der BGH prüft jetzt stärker, ob die Umstellung "angemessen" ist und ob sie einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt. Das ist ein deutlich strengerer Maßstab. Wichtig zu wissen: Dass die Gemeinschaft einen Beschluss zur Kostenverteilung fassen darf (Beschlusskompetenz nach WEG-Gesetz), bedeutet nicht automatisch, dass dieser Beschluss auch rechtmäßig ist. Die Ordnungsmäßigkeit wird separat geprüft.

Praktische Folgen für Ihre WEG

Wenn Ihre Gemeinschaft über eine abgeänderte Kostenverteilung nachdenkt – etwa für die nächste Heizungssanierung oder Fassadensanierung – sollten Sie diese drei Punkte prüfen:

• Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder Instandhaltung? Dann gilt die strenge 5%-Grenze.
• Wie stark steigt die Kostenbelastung für einzelne Eigentümer? Auch kleine Erhöhungen können kritisch sein.
• Besteht ein Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Nutzen der Maßnahme?

Besprechen Sie solche Beschlüsse vorher mit Ihrer Hausverwaltung. So vermeiden Sie teure Nachverhandlungen oder Anfechtungsverfahren.

Unterstützung bei Kostenverteilungs-Fragen

Als Ihre Hausverwalterin im Kreis Unna kenne ich die praktischen Herausforderungen dieser neuen Rechtslage. Gerne helfe ich Ihnen, Beschlussvorlagen rechtssicher zu gestalten und mögliche Konflikte zu vermeiden. Kontaktieren Sie mich unverbindlich.

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