Ratgeber · Recht & Gesetz
BGH-Urteil: Neue Grenzen bei Kostenverteilung in WEG
Was hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25) klare Grenzen gesetzt: Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können nicht einfach so ihre Kostenverteilung umstellen. Konkret ging es um den Wechsel von einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) – also abhängig von der Wohnungsgröße – zu einer gleichmäßigen Verteilung pro Wohneinheit. Der BGH hat diese Umstellung aufgehoben und begründet dies mit neuen rechtlichen Maßstäben, die Sie verstehen sollten.
Das problematische Rechenbeispiel aus dem Urteil
Im konkreten Fall ging es um Instandsetzungskosten für eine Heizungsanlage. Eine Wohnung hätte nach Miteigentumsanteilen 1.075 Euro zahlen sollen – bei gleichmäßiger Verteilung auf 15 Wohnungen aber 1.666,67 Euro. Das ist eine Steigerung von 55 Prozent für diese Wohnung. Doch der BGH macht klar: Auch schon eine Kostenerhöhung von etwa 5 Prozent reicht aus, um eine Umstellung für unzumutbar zu erklären. Das ist ein deutlich strengerer Maßstab als früher gedacht.
Die 5-Prozent-Grenze statt bisherigem Willkürverbot
Bislang galt die Regel: Eine Kostenumstellung darf nur nicht willkürlich sein. Jetzt hat der BGH ein neues Prüfkriterium eingeführt – die Interessenabwägung. Bei Instandhaltungskosten (wie Heizung, Dach, Fassade) muss eine enge Verbindung zwischen Wohnungsgröße und Kostenbeteiligung bestehen. Größere Wohnungen profitieren mehr von Erhaltungsmaßnahmen, steigen also stärker im Wert. Daher darf die Kostenverteilung hier maximal um etwa 5 Prozent abweichen – nicht wie früher die pauschale 25-Prozent-Grenze.
Für welche Kosten gilt die 5-Prozent-Regel?
Wichtig: Diese strikte Regel gilt nicht für alle Kosten gleich. Sie betrifft insbesondere Erhaltungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum. Kosten wie die Verwaltervergütung fallen dagegen anders aus: Diese entstehen unabhängig von der Wohnungsgröße und können daher weiterhin gleichmäßig auf Einheiten verteilt werden. Hier gibt es keine Korrelation zwischen Wohnungswert und Kostenanteil.
Was bedeutet das praktisch für Ihre WEG?
Wenn Sie als Wohnungseigentümer eine Kostenumstellung beschließen möchten – ob auf Wohneinheiten, Wohnfläche oder einen anderen Schlüssel – muss dies genau geprüft werden. Die Beschlusskompetenz (§ 16 Abs. 2 WEG) reicht nicht mehr aus, um eine Umstellung automatisch für ordnungsgemäß zu erklären. Der Beschluss muss inhaltlich angemessen sein und darf einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligen. Im Zweifelsfall droht Anfechtung und Aufhebung – wie im BGH-Fall geschehen.
Was sollten Sie jetzt tun?
Prüfen Sie rechtzeitig, ob eine geplante Kostenumstellung haltbar ist. Das gilt besonders für anstehende Sanierungsmaßnahmen oder Instandhaltungen. Lassen Sie sich von Ihrer Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt beraten, bevor ein Beschluss gefasst wird. So vermeiden Sie teure Rechtsstreitigkeiten und Rückgängigmachungen. Eine solide Vorbereitung schützt die Gemeinschaft und den Frieden in Ihrer WEG.
Unsicherheit bei Ihrer Kostenverteilung?
Als Ihre Hausverwalterin im Kreis Unna kenne ich diese Herausforderungen aus der Praxis. Gerne prüfe ich Ihre konkrete Situation und helfe Ihnen, rechtssichere Beschlüsse zu fassen. Kontaktieren Sie mich – unverbindlich und vertraulich.
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