Das GModG ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die neue gesetzliche Grundlage für die energetische Modernisierung von Gebäuden in Deutschland. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und setzt die europäische Gebäuderichtlinie in nationales Recht um. Das Ziel ist klar: Der Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor sollen langfristig sinken. Gleichzeitig ermöglicht das GModG technologieoffenere und flexiblere Regelungen – besonders beim Heizungstausch. Das neue Gesetz regelt zentrale Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäude und Heizungsanlagen und schafft damit einen klaren Rahmen für Ihre Investitionsentscheidungen.

Die neue Bio-Treppe ersetzt die 65%-Regel

Bislang mussten neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese starre Vorgabe entfällt mit dem GModG. Stattdessen erlaubt das Gesetz grundsätzlich alle Heizungstypen auf einer gesetzlich festgelegten Positivliste – Sie erhalten mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnologie. Das bedeutet für die Praxis:

• Wärmepumpen sind uneingeschränkt zulässig und hocheffizient
• Biomasseheizungen (etwa Pellet- oder Holzheizungen) sind im Rahmen der Vorgaben erlaubt
• Hybridheizungen (Kombinationen aus fossilen und erneuerbaren Systemen) sind möglich
• Gas- und Ölheizungen können wieder eingebaut werden
• Fernwärme und Wärmenetze sind nach kommunaler Wärmeplanung anschließbar

Wer sich für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss jedoch einen steigenden Anteil grüner Brennstoffe beimischen – die sogenannte "Bio-Treppe": Ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 dann 15 %, ab 2035 bereits 30 % und ab 2040 schließlich 60 %. Wer langfristig plant, sollte diesen Kostenpfad bereits jetzt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer neuen Heizungsanlage einbeziehen.

Neuer Mieterschutz: Kostenaufteilung bei Gasheizungen

Das GModG stärkt den Mieterschutz erheblich. Wer über die Heiztechnologie entscheidet, beteiligt sich künftig stärker an den entstehenden Folgekosten. Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt ab 2028: Die CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte werden hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Ab 2029 kommt hinzu: Auch die Mehrkosten der verpflichtenden biogenen Brennstoffe (bis zur 30-%-Stufe der Bio-Treppe) werden hälftig geteilt. Das bedeutet konkret – bei einer neu eingebauten Gasheizung mit Bio-Treppen-Pflicht übernehmen Sie als Vermieter künftig 50 % der Netzentgelte, 50 % der Kosten für den Bio-Anteil und 50 % der anfallenden CO₂-Kosten. Die Bio-Treppe wird ergänzend ins Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) aufgenommen. Bei der Heizkostenabrechnung entsteht damit ein zusätzlicher, gesetzlich vorgeschriebener Berechnungsschritt – abhängig davon, welche Heizungsart in der Liegenschaft verbaut ist.

Mindesteffizienzstandards und Sanierungsdruck im Bestand

Das GModG setzt zentrale Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Drei Elemente sind für Vermieter und Verwalter besonders relevant: Mindesteffizienzstandards (MEPS) für Nichtwohngebäude: Ab einem bestimmten Zeitpunkt müssen festgelegte Energieeffizienzwerte erfüllt werden – das erzeugt Sanierungsdruck im Bestand. Nullemissionsgebäude im Neubau: Neubauten müssen künftig als Nullemissionsgebäude errichtet werden und dürfen im Betrieb keine oder nur minimale Treibhausgasemissionen verursachen. Hinzu kommt für bestimmte Gebäudetypen eine verpflichtende Solardachpflicht. Gebäudeautomationssysteme: Nichtwohngebäude mit einer Heizungs- oder Klimaanlagenleistung von mehr als 70 kW müssen bis 2029 mit Gebäudeautomationssystemen ausgestattet werden. Diese Systeme überwachen und steuern den Energieverbrauch automatisiert und tragen zur Einhaltung der neuen Effizienzvorgaben bei.

Energieausweise werden digital und informativer

Durch die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie gibt es neue Anforderungen an Energieausweise. Der Energieausweis wird zum zentralen Informations- und Steuerungsinstrument der Gebäudetransformation – vergleichbar mit einem digitalen Gebäudesteckbrief. Der Informationsumfang wird deutlich erweitert, die Bereitstellung erfolgt künftig digital und maschinenlesbar. Wichtig: Bestehende Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit. Sie müssen also nicht vorzeitig erneuert werden – die neue Regelung gilt für Ausweise, die ab Anfang 2027 ausgestellt werden. Die neuen Ausweise enthalten künftig: die betriebsbedingten CO₂-Emissionen, den Anteil erneuerbarer Energien, konkrete Modernisierungsempfehlungen sowie mehr Digitalisierung und Maschinenlesbarkeit. Insgesamt soll eine höhere Vergleichbarkeit zwischen Gebäuden erreicht werden.

Ladeinfrastruktur: Vorbereitung statt Einzelpunkte

Das GModG verschiebt im Rahmen der GEIG-Novelle (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz) den Fokus: weg vom einzelnen Ladepunkt, hin zur systematischen Vorbereitung von Gebäuden auf eine zunehmende Elektrifizierung des Verkehrs. Die Anforderungen werden deutlich ausgeweitet. Neue und größer renovierte Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen: Sie müssen künftig für mindestens 50 % der Stellplätze eine Vorverkabelung und eine Leitungsinfrastruktur für die restlichen Parkplätze sicherstellen. Neue Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen: Sie müssen mindestens über einen Ladepunkt verfügen. Nichtwohngebäude: Hier gelten deutlich verschärfte Anforderungen. Die Grundidee dahinter ist praktisch: Wer ohnehin in ein Gebäude investiert, soll es gleichzeitig für Elektromobilität vorbereiten. In Kombination mit aktuellen Förderprogrammen entsteht damit ein starker Anreiz, jetzt tätig zu werden.

Ihre Hausverwalterin unterstützt Sie bei der Umsetzung

Als Ihre Hausverwalterin in Kreis Unna begleite ich Sie durch die neuen Anforderungen des GModG – von der Planung des Heizungstausches bis zur korrekten Kostenaufteilung. Sprechen Sie mich gerne an, damit wir gemeinsam die beste Lösung für Ihre Immobilie finden.

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