Das Problem: Wenn Kellerpläne nicht mehr passen

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften steht irgendwann die Frage im Raum: Können wir unseren Keller umbauen? Vielleicht soll daraus ein Hobbyraum entstehen, vielleicht auch etwas ganz anderes. Dabei gilt es zu beachten: In der Teilungserklärung – dem Gründungsdokument einer jeden WEG – ist festgehalten, wofür der Keller genutzt werden darf. Wenn diese vereinbarte Zweckbestimmung nicht mehr passt, entstehen Konflikte. Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Oktober 2025 schafft hier wichtige Klarheit.

Das Urteil: Baumaßnahme ja, wenn eine zulässige Nutzung noch möglich ist

Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein Gestattungsbeschluss für umfangreiche Kellerumbauten anfechtbar ist, wenn durch diese Arbeiten theoretisch auch eine Wohnnutzung ermöglicht würde. Das Gericht antwortete deutlich: Ein Baubeschluss ist nicht deshalb anfechtbar, weil nach dem Umbau auch eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung möglich wäre – solange gleichzeitig auch eine zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt.

Das bedeutet konkret: Wenn Ihr Keller in der Teilungserklärung als Lagerraum oder Hobbyraum definiert ist und ein Baubeschluss diese Nutzungen nicht ausschließt, dann ist der Beschluss rechtlich in Ordnung – selbst wenn man den Raum theoretisch auch anders nutzen könnte.

Wichtig: Die Trennung zwischen Baurecht und Nutzungsrecht

Das Urteil macht eine entscheidende Unterscheidung: Es trennt die Zulässigkeit der Baumaßnahme von der späteren tatsächlichen Nutzung.

Das heißt für Sie praktisch: Ein genehmigter Baubeschluss ist nicht das Ende der Geschichte. Falls ein Eigentümer den umgebauten Keller später tatsächlich zweckwidrig nutzt – etwa als Wohnung, wenn das nicht erlaubt ist – können andere Wohnungseigentümer dagegen immer noch vorgehen. Auch Unterlassungsansprüche bei Lärmbelästigung oder anderen Störungen bleiben bestehen. Die Baumaßnahme selbst anzufechten, funktioniert aber nicht, wenn die zulässige Nutzung rechtlich noch offen ist.

Was der BGH <strong>nicht</strong> geklärt hat

Das Urteil beantwortet nicht alle Fragen. Besonders interessant: Was gilt, wenn eine Baumaßnahme ein bereits bestehendes Sondernutschaftsrecht faktisch zerstört? Das Gericht erwähnt das Beispiel eines Schwimmbades in der Teilungserklärung. Wenn ein Baubeschluss dieses Schwimmbad zum Erlöschen bringt – ist das dann noch zulässig? Diese Frage bleibt offen. Auch welche genauen Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) problematisch sind, wird noch nicht umfassend beantwortet. Hier werden weitere Urteile erforderlich sein.

Was Sie als Wohnungseigentümer wissen sollten

Nehmen Sie Baubeschlüsse ernst, die den Keller oder andere gemeinschaftliche Räume betreffen. Wenn Sie befürchten, dass eine Baumaßnahme Ihre Nutzungsrechte beeinträchtigt, lohnt sich eine genaue Prüfung:

• Bleibt eine zulässige Nutzung nach dem Umbau möglich?
• Werden bestehende Sondernutzungsrechte (wie ein Kellerabteil) erhalten?
• Können Beeinträchtigungen wie Lärm oder Verschmutzung ausgeschlossen werden?

Im Kreis Unna und überall in Nordrhein-Westfalen gelten die gleichen Regeln. Wenn Sie Zweifel haben, sollten Sie nicht zögern, rechtliche Beratung einzuholen – manche Anfechtungsfristen sind kurz.

Unsicherheit bei Kellersanierungen in Ihrer WEG?

Als Ihre Hausverwalterin helfe ich Ihnen, Baubeschlüsse richtig einzuordnen und Ihre Eigentumsrechte zu schützen. Lassen Sie uns gemeinsam klären, was in Ihrer WEG rechtlich zulässig ist – kontaktieren Sie mich gerne für ein unverbindliches Gespräch.

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