Das Grundproblem: WEGs haben keinen Wohnbedarf

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eine juristische Person. Sie kann rechtlich gesehen nicht selbst wohnen – und genau das ist entscheidend. Das Landgericht München I hat dies in einem Urteil vom 3. Juni 2025 deutlich gemacht. Wenn eine WEG eine als "Wohnung" bezeichnete Immobilie mietet, findet nicht das Wohnraummietrecht Anwendung. Stattdessen gelten die Regeln des Gewerberaummietrechts – unabhängig davon, wie der Mietvertrag betitelt ist oder ob das Mietobjekt tatsächlich eine Wohnung ist.

Warum das Wohnraummietrecht nicht greift

Das Wohnraummietrecht existiert zum Schutz von Mietern, die selbst wohnen möchten. Es regelt Mieterhöhungen, Kündigungen und andere Punkte sehr genau – und zwar zugunsten des Mieters. Eine WEG nutzt die Wohnung aber nicht zu Wohnzwecken. Sie hat keinen persönlichen Wohnbedarf. Der Gesetzgeber hat deshalb bewusst zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht unterschieden. Auch wenn der Mietvertrag in der Überschrift "Wohnraummietvertrag" genannt wird – rechtlich maßgeblich ist allein die tatsächliche Nutzung der Mietsache, nicht die Bezeichnung.

Das Urteil: Mieterhöhung nach § 558 BGB ist nicht möglich

Im konkreten Fall wollte ein Vermieter die Miete einer WEG bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach "alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen zugelassenen Mieterhöhungen vereinbart und zahlbar" sind. Trotzdem: Das Gericht gab der WEG recht und lehnte die Mieterhöhung ab. Begründung: § 558 BGB setzt ein Wohnraummietverhältnis voraus, das hier nicht vorliegt. Die vertragliche Klausel verweist nur auf gesetzlich zulässige Mieterhöhungen. Sind diese nicht anwendbar, eröffnet die Klausel keine eigenständige Anspruchsgrundlage für den Vermieter.

Keine analoge Anwendung und keine konkludente Zustimmung

Das Gericht prüfte auch, ob die Gesetze "analog" (sinngemäß) angewendet werden könnten. Das lehnte es ab: Es gibt keine planwidrige Lücke, weil der Gesetzgeber die Trennung bewusst vorgenommen hat. Zudem fehlt die erforderliche Vergleichbarkeit der Interessenlage. Ein weiterer Punkt: Die WEG hatte 2015 einer Mieterhöhung zugestimmt. Der Vermieter argumentierte, dies bedeute stillschweigende Zustimmung auch zu zukünftigen Erhöhungen nach § 558 BGB. Auch das wurde abgelehnt. Die Zustimmung zur konkreten Mieterhöhung 2015 ist eine einzelne Willenserklärung – keine Anerkennung, dass § 558 BGB auf das Mietverhältnis anwendbar ist.

Das gleiche Problem: Arbeitgeber als Mieter

Nicht nur WEGs sind betroffen. Das gleiche Prinzip gilt, wenn ein Arbeitgeber eine Wohnung für seinen Mitarbeiter anmietet. Auch der Arbeitgeber hat keinen eigenen Wohnbedarf – die Wohnung wird nicht zu seinen Wohnzwecken genutzt. Deshalb greift das Wohnraummietrecht auch hier nicht. Für Vermieter in solchen Konstellationen ist es wichtig zu wissen: Eine allgemeine Bezugnahme auf "gesetzliche Mieterhöhungen" reicht nicht aus.

Das sollten Vermieter jetzt tun

Wenn Sie eine Wohnung an eine WEG oder einen Arbeitgeber vermieten, sollten Sie nicht auf das Wohnraummietrecht vertrauen. Stattdessen empfiehlt sich, konkrete gewerbliche Mieterhöhungsmechanismen im Vertrag zu vereinbaren:

• Wertsicherungsklausel: Die Miete wird an einen anerkannten Index (z. B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt.
• Spannungsklausel: Die Miete wird automatisch angepasst, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sich deutlich verändert.
• Staffelmiete: Die Miete erhöht sich zu festgelegten Zeitpunkten um vereinbarte Beträge oder Prozentsätze.
• Indexmiete: Ähnlich wie die Wertsicherungsklausel, aber explizit als Gewerbemiete formuliert.

Diese Klauseln sollten bei der Vertragsgestaltung bereits eingeplant sein.

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