Was ist die GEG-Novelle und wen betrifft sie?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde 2024 novelliert und regelt den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizungstausch. Die Novelle verpflichtet Eigentümer von Wohngebäuden, beim Austausch einer Heizungsanlage zunehmend auf Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder Wärmenetze auszuweichen – nicht mehr auf reine Ölheizungen oder Gas allein.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gelten dabei besondere Regeln, da Entscheidungen zum Heizungstausch durch Mehrheitsbeschluss gefällt werden müssen. Die Hausverwaltung muss diesen Prozess strukturiert begleiten.

Die Fristen für den Heizungstausch

Für Bestandsgebäude mit weniger als vier Wohnungen: Die Frist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem die Heizung defekt wird. Sie haben dann bis zum 31. Dezember desselben oder des nächsten Jahres Zeit.

Für Mehrfamilienhäuser (vier und mehr Wohnungen): Hier greift das GEG strenger. Spätestens zum 1. Januar 2029 muss der Austausch erfolgt sein, wenn die Heizung älter als 30 Jahre ist. Für Neuausfallsfälle (defekte Heizung) gilt analog: Das auf den Ausfall folgende Jahr ist das Fristende.

Für WEG im Kreis Unna und Westfalen: Diese Fristen gelten bundesweit einheitlich. Es gibt keine regionalen Ausnahmen, auch wenn Kommunen wie Bergkamen oder Unna lokale Förderprogramme anbieten – diese ersetzen nicht die gesetzliche Pflicht.

Ausnahmen für Bestandsgebäude

Das GEG nennt mehrere Ausnahmefälle, in denen eine schnellere Umstellung entfällt:

• Mietshäuser mit bis zu drei Wohnungen: Für Sie gelten weniger strenge Anforderungen, solange die Heizung nicht ausfällt.
• Gebäude mit geplanten Sanierungen: Wenn eine Gesamtsanierung innerhalb von zwei Jahren ansteht, kann der Heizungstausch aufgeschoben werden – unter der Bedingung, dass ein konkreter Sanierungsplan existiert.
• Technische oder wirtschaftliche Unmöglichkeit: Ist ein Gasanschluss nicht vorhanden und eine Wärmepumpe nicht wirtschaftlich umsetzbar, kann eine Übergangsfrist bis 2045 gelten. Dies muss aber dokumentiert und begründet werden.
• Kein Fernwärmeanschluss vorhanden: Falls ein Wärmenetz in der Nähe existiert und angeschlossen werden kann, ist dies zu prüfen – es kann aber kostlich unwirtschaftlich sein.

Was die Hausverwaltung tun muss

Als Hausverwalterin stelle ich sicher, dass WEG-Eigentümer ihre gesetzlichen Pflichten erfüllen. Das bedeutet konkret:

1. Bestandsaufnahme: Das Alter und der Zustand der Heizungsanlage müssen dokumentiert sein. Ist die Anlage älter als 30 Jahre, muss ein Beschluss zur Erneuerung vorbereitet werden.

2. Finanzplanung: Die Kosten für den Heizungstausch können erheblich sein. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen und einer modernen Wärmepumpe mit Pufferspeicher belaufen sich die Kosten oft auf 30.000 bis 50.000 Euro brutto. Das ergibt bei Umlage etwa 250 bis 420 Euro pro Wohnung im ersten Jahr, je nach Finanzierungsmodell.

3. Eigentümerversammlung einberufen: Ein Beschluss ist erforderlich. Ich stelle sicher, dass alle Eigentümer informiert werden und die Abstimmung formal korrekt abläuft.

4. Angebote einholen: Mehrere Fachfirmen sollten verglichen werden. Auch Förderungen der KfW oder des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) müssen geprüft werden – diese können bis zu 70 Prozent der Kosten übernehmen.

5. Ausnahmeverfahren prüfen: Falls eine Ausnahme vorliegen könnte, dokumentiere ich dies und leite ggf. Anträge ein.

Besonderheiten bei Wärmepumpen und Gasheizungen

Das GEG bevorzugt Wärmepumpen (Luft, Erde, Wasser) und Wärmenetze. Eine Gas-Brennwertheizung ist nur zulässig, wenn ein Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien eingeplant wird – beispielsweise durch Solaranlagen auf dem Dach.

Das ist bei WEG oft schwierig zu finanzieren. Daher ist eine vollständige Wärmepumpe häufig die wirtschaftlich sinnvollere Option. Wärmepumpen haben zudem den Vorteil, dass die Betriebskosten niedrig sind und sie dezentral pro Wohnung installiert werden können – das erspart lange Diskussionen in der WEG.

Gasheizungen sind weiterhin möglich, aber nach dem GEG ab 2029 nicht mehr als Regelfall. Kommunen wie Unna werden hier künftig auch Druck aufbauen.

Praktisches Beispiel aus dem Kreis Unna

Angenommen, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einem 8-Wohnhaus in Lünen oder Werne. Die Heizungsanlage ist 32 Jahre alt. Nach der GEG-Novelle muss sie bis spätestens 31. Dezember 2028 ausgetauscht sein – es sei denn, die Gemeinde hat bereits einen Anschluss an ein Fernwärmenetz geplant (dann kann es eine Ausnahmeregelung geben).

Die Hausverwaltung wird:

• Die Eigentümer schriftlich informieren (mit Fristenhinweis)
• Drei Angebote einholen (z.B. zwei Wärmepumpen, eine Gasheizung mit Solar)
• Die KfW-Förderung prüfen (ggf. 40–70 % Zuschuss)
• Eine Eigentümerversammlung einberufen
• Den Beschluss protokollieren
• Die Umlage in das Hausgeld neu kalkulieren und ankündigen

Ihre Hausverwaltung für die GEG-Novelle

Als Ihre Hausverwaltung im Kreis Unna helfe ich Ihnen, die Anforderungen des GEG rechtzeitig umzusetzen – ohne Hektik und mit voller Kostentransparenz. Sprechen Sie mich an, wenn Sie Fragen zu Fristen, Finanzierung oder der Planung eines Heizungstausches haben.